СПРОСИ ЮРИСТА. Выпуск 1. Раздел ипотечного жилья при разводе

«Спроси юриста» - это новый спецпроект портала NV86.ru совместно с окружным телеканалом «Мегаполис«. Частнопрактикующий юрист Сураё Рамазанова будет пошагового разбирать правовые вопросы, приводить конкретные примеры, помогать понять, как лучше защитить свои права и следовать букве закона.

В первом выпуске речь пойдет о разделе ипотечного жилья в случае развода супругов. Как отмечает Сураё, к ней часто обращаются за консультацией по вопросам раздела имущества при разводе, так как ипотеку оформляют на 15 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать за нее кредит.

Важно учитывать специфику различных программ ипотечного кредитования, использование господдержки при оформлении ипотеки, наличие несовершеннолетних детей и какой у вас статус по ипотечному кредитному договору.

Стандартная ситуация: у супругов нет детей, но есть квартира, оформленная в ипотеку. Определимся с тем, что же относится к общему имуществу супругов.

Сюда относятся все заработанные супругами денежные средства - это зарплаты, доходы от бизнеса, доходы за интеллектуальный или творческий труд, ценные бумаги, банковские вклады, а также доли в капитале. Совместно нажитым имуществом считается также мебель, бытовая техника, транспортные средства и прочее, за исключением личных вещей супругов и детей. Долги по кредитам также по умолчанию считаются общими. Любая приобретенная в браке недвижимость - тоже совместно нажитое имущество, в том числе купленная в ипотеку.

Есть несколько вариантов возможного раздела ипотечной квартиры. Первый вариант: по условиям брачного договора. Здесь все просто - процедура раздела имущества происходит в соответствии с условиями договора.

Второй вариант: по соглашению сторон. Если у бывших супругов нет разногласий при разделе имущества, то они могут оформить соглашение и не обращаться в суд. В соглашении должны содержаться условия раздела совместно нажитого имущества, в том числе, это касается обязательств по ипотечному кредитному договору.

Если договориться супругам не получилось, нужно обращаться в суд. Для этого один из супругов должен предъявить исковое заявление к другому. Можно требовать как раздел жилья, так и определения, сколько каждый из супругов должен заплатить банку. После рассмотрения заявления суд определит доли и суммы, которые должен выплачивать каждый супруг по кредиту.

Неизбежно встают вопросы: кто останется жить в квартире и что с ней делать дальше?

Существует такой вариант как продажа. Ипотечную квартиру можно продать. В таком случае необходимо получить письменное согласие банка. После продажи полученные деньги, в первую очередь, идут на оплату остатка задолженности по кредиту. Остальная сумма делится поровну между супругами или пропорционально долям.

Есть вариант денежной компенсации части платежей. Если пара решила продолжать платить ипотеку вместе, не оформляя раздел кредитных обязательств и квартиры, то один из них гасит долг по кредиту, а второй компенсирует ему свою часть платежа. Если договоренность была нарушена, супруг, не получающий выплаты по компенсации, может обратиться в суд за взысканием половины тех платежей, что он самостоятельно внес.

Можно разделить жилье на отдельные объекты: то есть, если позволяют конструктивные возможности, из одной квартиры можно сделать две, а дом разделить на два жилья и сделать разные входы. Такой способ используется довольно редко, так как нужно проводить перепланировку жилого помещения, нести расходы на экспертизы и ремонт, а потом еще и оформлять документы в Росреестре на каждую долю.

Таким образом при отсутствии брачного договора или соглашения, доли супругов будут считаться равными. Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например, из-за наркозависимости или алкоголизма.

К примеру, по одному делу суд принял во внимание, что после расторжения брака оба несовершеннолетних ребенка проживают вместе с матерью, дочь имеет группу инвалидности по зрению, нуждается в постороннем уходе и лечении, а у мужа накопилась задолженность по алиментам в размере почти 100 тысяч рублей. В связи с этим, суд решил, что в результате развода жене будет принадлежать 2/3, а мужу 1/3 от квартиры (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.2019 № 88-1119/2019). То есть большая часть доли от квартиры была выделена супруге.

Самый полезный совет - оформляйте все договоренности заранее и письменно. Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это можно в брачном договоре.

Другой допустимый вариант - правильно оформлять покупку и хранить все документы. Например, в практике Сураё Рамазановой были супруги, которые при оформлении квартиры вложили первоначальный взнос.

Супруга внесла 1 миллион личных средств, которые она получила по наследству, супруг вложил 500 000 рублей, которые были накоплены в период брака. Суд сделал вывод о том, что полученные супругой денежные средства в размере 1 миллиона являлись ее личной собственностью, поскольку мы представили доказательства, что они были получены в наследство. Имущество, полученное одним из супругов в наследство, не является общим. Таким образом, доли сторон на ипотечную квартиру были определены пропорционально вложенным денежным средствам каждого супруга.

Если что-то вам показалось не совсем понятным, остались дополнительные вопросы или вам интересны особые случаи раздела ипотеки, например, раздел военной ипотеки, раздел ипотеки при вложении материнского капитала и прочее - задавайте их в комментариях в социальных сетях портала NV86.ru или пишите юристу Сураё Рамазановой в личные сообщения ВКонтакте.